Julie Turjman exerce le métier d’asset manager chez Sogaris depuis deux ans : une fonction polyvalente et pluridisciplinaire. Responsable de la valorisation des actifs qui lui sont confiés – notamment la plateforme de Rungis – elle est un acteur clé de l’Opération FLUID. Rencontre.
Qu’est-ce qu’un asset manager ?
Un asset manager, ou gestionnaire d’actif, peut avoir des rôles différents selon l’entreprise, mais chez Sogaris, où je travaille depuis deux ans, c’est un métier très polyvalent et pluridisciplinaire.
Mon métier s’apparente un peu à celui d’un chef d’orchestre : je dois coordonner les actions des différentes directions pour atteindre l’objectif fixé. Par exemple, je travaille avec la direction du property management pour m’assurer que la gestion locative, technique et l’exploitation des bâtiments sont bien menées. Pour des projets plus complexes, comme une restructuration de bâtiment, c’est la maîtrise d’ouvrage qui prend le relais. Mon rôle est de rassembler les bonnes personnes autour de la table pour mener à bien le projet.
Je m’appuie ainsi beaucoup sur des experts – internes comme externes – pour avoir une vision à 360° de mon actif, ce qui est essentiel pour prendre de bonnes décisions.
« Mon métier s’apparente un peu à celui d’un chef d’orchestre. »
Par ailleurs, chez Sogaris, la commercialisation est un aspect essentiel, car nos revenus proviennent des loyers. Il faut donc s’assurer que les actifs sont bien commercialisés, en direct ou via des brokers. Cela suppose en amont un travail constant de veille du marché, pour s’assurer que notre patrimoine est au bon niveau en termes de standards et de valeur locative.
Enfin, l’asset manager est garant de la performance financière des actifs, que ce soit en termes de loyers, de charges ou d’investissements. Le suivi se fait via des indicateurs et des tableaux de bord qui nous permettent de monitorer efficacement la gestion des actifs.
Je travaille ainsi souvent en binôme avec le property manager, qui est une source clé d’information, notamment sur les locataires et leurs conditions d’exploitation.
A quoi ressemblent vos relations avec les locataires ?
Nous essayons de rencontrer chaque locataire au moins une fois par an. Ces rencontres sont l’occasion de discuter de l’évolution de leur activité, de leurs besoins : d’une augmentation ou d’une réduction de leur espace par exemple. J’interviens également sur l’aspect de la contractualisation, au moment de la négociation des baux ou des avenants.
Il est aussi crucial de bien comprendre leur mode d’exploitation pour leur proposer les espaces les plus adaptés. À Rungis, par exemple, nous avons une grande variété de profils de locataires, allant des grands groupes aux PME à des entreprises familiales. Certains sont même là depuis la création de la plateforme. Cette diversité rend notre travail d’autant plus intéressant mais aussi complexe.
Il nous est arrivé, par exemple, d’avoir un locataire, acteur associatif bien connu dans la distribution de repas, qui avait un besoin d’agrandir son espace de stockage. Nous l’avons donc accompagné pour qu’il puisse prendre à bail cet espace. Ce type de situation nécessite souvent des compromis afin que chaque partie y trouve son compte.
Chez Sogaris, au-delà de la relation contractuelle, nous cherchons à établir des partenariats de long terme. Nous conservons notre patrimoine, donc il est essentiel de rester attentifs aux besoins de nos clients tout en prenant en compte la réalité du marché.
Quelle a été la plus grande réussite ou le plus grand défi rencontré sur la plateforme ?
Sans aucun doute, la commercialisation du bâtiment N à Rungis : un bâtiment de 7 500 m² qui était occupé par un acteur de l’agroalimentaire depuis des dizaines d’années. Lorsqu’ils sont partis, il était totalement obsolète. Nous devions nous décider sur la manière de réoccuper cet espace. Avec l’équipe, nous avons défini un programme de travaux en collaboration avec la direction de la maîtrise d’ouvrage et les brokers que nous avions mandatés. Finalement, nous avons trouvé un client leader du transport frigorifique au niveau mondial.
La négociation du bail a été un vrai défi, car c’est une société de grande ampleur. Nous avons dû négocier chaque détail, mais c’est une immense fierté d’avoir réussi à signer avec eux. Le projet a aussi nécessité une mobilisation totale des équipes. Cela fut d’autant plus une réussite car nous sommes parvenus à terminer les travaux dans un timing très serré, en avance et avec un budget optimisé.
Sur quels projets travaillez-vous actuellement ?
Mon travail est principalement centré sur la plateforme de Rungis, qui représente près de 200 000 m² avec 18 bâtiments. Actuellement, je travaille sur l’Opération Fluid, le projet Rungis 3.0 – qui est une vision stratégique sur les 20 à 30 prochaines années – la contractualisation liée à l’installation de panneaux solaires en toiture des bâtiments et la participation aux clubs locataires.
Qu’est-ce qui vous plaît le plus dans votre travail ?
J’aime beaucoup le contact humain, que ce soit avec mes collègues ou nos partenaires externes. Nous travaillons aussi avec des experts, car nous faisons évaluer notre patrimoine chaque année, ce qui implique beaucoup d’interactions. C’est un métier où la collaboration est essentielle, et c’est ce qui me motive au quotidien.
